分かりやすいアパート投資のノウハウ

不動産投資は高額な投資となりますので、きちんとした調査、分析、計画が必要になります。でも、なかなかそのノウハウや基本的な知識を身につける場所がないのが現状です。ストレートな言い方をすれば儲かる話ですからそう簡単に手に入る訳がありません。このサイトでは、不動産投資の基礎的な知識をメインにお伝えしています。初心者の方のお役に立てれば幸いです。

不動産投資を学ぶなら楽待はおすすめです。

不動産投資の中でも、売りアパートは物件が豊富なことで知られています。マンションと比較すると投資に要する金額も小さく、不動産投資の入門物件として最適な対象といえるでしょう。売りアパートの情報は、不動産会社、インターネット、情報誌、競売などのオークションで入手することができます。まずはいくつかの不動産会社に足を運んで、その土地の情勢を把握しましょう。めぼしい物件が見つかったら積極的に下見に行ってください。分からない点があれば、遠慮せずに業者さんに質問してください。自己資金、年収、予算などを聞かれた場合は、こちら側もできるだけ正確な数字を提供するようにしてください。「信頼できる不動産会社を探す」ことが不動産投資を成功させるための重要ポイントです。

当然、アパートには千差万別の特徴があります。例えばワンルームのアパートは、回転率が高いといわれています。敷金や礼金が定期的に入ってくるので、一般的に収益が大きい物件が多いようです。対して、ファミリータイプのアパートは、回転率が低いといわれます。ただし、高い入居率を維持するのが比較的容易なので、収益が安定するというメリットがあります。いずれにしても、その地域の実情を把握して、どういった物件にニーズが集まりやすいのか考慮することが必要です。

売りアパートの購入が決まったら、できるだけ詳細な収支計画を立案してください。あくまで不動産投資ですから空室のリスクなどは高めに見積もって、余裕のある計画を立てることが大切です。更新料・礼金、家賃、税金、維持費用、保険料、リフォーム費用など、考えるべきポイントは多岐に渡ります。妥協せずに投資計画を組み立てていきましょう。

不動産投資を行なう際に最も重要な指標となるのが、「利回り」です。一般的に用いられる利回りとは、その不動産が満室となったときの「年間賃料を不動産の価格で割った」数字です。利回りを知ることで、投資した金額を何年で回収できるのか把握することができます。ただし、賃料を変更した際や維持費が増大した場合は利回りも変動するので、あくまで目安として考えるのが正しい姿勢といえるでしょう。

「年間賃料を不動産の価格で割る」上記の利回りは、「表面利回り」とか「グロス利回り」という呼び方が一般的です。いわゆる「投資利回り」に分類され、情報誌や広告にも盛んに掲載されています。しかし、利回りの高い物件ほど投資に適した不動産であるかというと、必ずしもそうとは限りません。

「表面利回りと不動産のリスクとは反比例する」という例が多いためです。つまり、利回りの高い物件ほどリスクの高い場合が少なくありません。利回りが高いということは、「利回りを高くしないと売れない」と業者が判断するだけの何らかの理由が潜んでいると考えられます。賃料の下落リスクや空室リスク、売却し難いというリスク（流動性リスクといいます）が高い場合に、業者はやむなく利回りを高くして買い手を探すのです。

上記の点を考慮して、プロの投資家は自分なりに「独自の利回り」の計算式を考案して、投資の効率をアップさせています。利回りの算出に組み込むべき要素としては、償却前営業利益、駐車場収入、共益費収入、空室・貸倒損失想定額、維持管理費、税金、保険料などが挙げられます。